戳此学习陆铭教授的<中国房地产市场的时空格局>

2.4一路向南的“东北候鸟”如何影响房价?

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本期提要

  • 移民和人口增长的关系?

  • 其他导致城市之间房价差异的因素

本期内容

由于我之前讲的这样一些因素,在中国的房价需求端会出现一些什么样的情况,导致大家看到高房价呢?我来给大家看一张图,然后大家就能理解移民和人口的增长有多重要了。下面左侧这张图是我在研究中画的一张图,怎么来看呢?图中的点就是中国城市两个变量的组合,其中横轴是外来人口在城市总人口中的占比,这个值越往右,说明这个地方吸引的外来移民越多,而且它是一个比值,不是绝对数量;纵轴就是这个城市的房价。

大家可以看到这两个变量是高度正相关的。统计学上有一个指标叫拟合优度,这个拟合优度是告诉大家,在城市之间的房价差异里,有多少可以被一个变量所解释。我可以告诉大家,在我的研究中,移民占比这样一个变量,可以解释中国城市之间房价差异的41%。

这说明什么?一个地方能够在多大程度上吸引人口,是决定这个城市房价高或者低的绝对重要的因素。

我们再来看右侧张图,这张图上的点稍微有一点散,它是什么呢?