戳此学习陆铭教授的<中国房地产市场的时空格局>

2.2 为什么中国的房价收入比比别的国家高?

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本期提要

  • 房地产为什么会有投资功能呢?

  • 房价上涨空间决于两个重要的变量

本期内容

按照现在流行的观点,我们就在追求房住不炒这样一个政策目标。但是我想可能很多人都忽略了一点,就是房地产这个商品,它天然是具有投资功能的。

它为什么会有投资功能呢?总的来讲,大家应该会相信,不管是一个国家还是一个城市,收入都会持续上涨,只是上涨速度有快有慢。如果大家理解了这一点的话,再加上我之前讲到的租金和收入之间有一个比较固定的比值关系,也就应该相信随着时间的推移,一个城市的房租租金也会持续上涨。而租金和房价之间又有一个比例关系,所以你应该可以推出房价在长周期里也会持续上涨,只是涨得慢一点还是快一点的问题。一个城市的收入上涨速度越快,你就越应该相信,从长期来看当地的房价会持续上涨,而且上涨的速度也会快一点。

大家想一下,如果你作为一个投资者,手上有一笔钱,你希望这笔钱能够保值增值,同时根据我刚才讲的道理,你判断从长期来讲房价会有一个上涨的趋势,那么这个时候你就会选择去买房子。通过在价格还没有涨起来的时候买房子,你锁定了买房子的成本,未来如果房价的确在持续上涨的话,这不就构成你投资的收益了吗?这就是房子天然具有的属性,它本身就有投资功能。因为按照我刚才所讲的道理,房产的价值会随着收入的上涨有一个持续上涨的空间。

不仅如此,一个国家内部的房地产价格问题,其实主要就是在讲城市房价这个问题。大家想,在一个发展中国家,不断会有农民进城,这就是我们通常讲的城市化进程。而且这个国家会有大城市、小城市,不仅农村居民会进城,城市居民也有一个住在哪的选择问题,我后面会讲到,全世界范围内出现了一个趋势,人口从小城市逐渐向大城市迁移。

这样一来,每一个城市的房价上涨空间,在需求端就取决于两个最为重要的变量,一个是收入水平,一个是人口流入的速度。

你会怎样判断呢?