【陆铭·1】 房地产市场的价格分化趋势

戳此学习陆铭教授的<中国房地产市场的时空格局>

一、 房地产市场的价格分化趋势

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本期提要

• 1.1、价格分化的房地产市场

• 1.2、房价收入比和房价租金比，真的反映泡沫吗？

本期内容

欢迎来到华尔街见闻大师课，我是本期主讲人陆铭。本次课程的主题是中国房地产市场的时空格局，我们一共会讲五个方面的问题。第一部分，我们来讲一下中国房地产市场的趋势，主要是想给大家介绍一个概念，就是在中国房地产市场上出现了一个非常清楚的价格分化趋势。

第二部分，我们重点来讲如何理解房地产市场的价格，以及房地产市场上的价格形成机制到底是什么，一般的经济学原理如何影响房地产市场的价格，中国的哪些特殊的制度背景和政策会影响中国房地产市场的价格走向。

第三部分，我们要结合中国的区域经济发展来讲。因为在中国讲房地产市场的价格形成，无非就是讲房地产市场上的供给是怎样形成的，房地产市场上的需求又是怎样形成的。这些需求和供给因素，一方面跟中国的人口流动趋势有关，另外一方面跟中国区域经济发展的政策有关，其中非常重要的一个区域经济发展政策就是我们的土地政策。要讲清楚房地产市场的供给和需求决定因素，就必须要理解中国的区域经济发展。

讲完第三部分以后，我要给中国的房地产市场下一个判断，这个判断就是课程第四部分的内容，简单的说就是中国房地产市场的问题是空间错配，也就是需求和供给在空间上的错误配置导致的。这个部分特别有助于大家理解为什么我们在中国会看到一部分的地区和城市出现了房价非常高的现象，而在另外一些地区其实房价并没有大家想象的那么高。

最后的第五部分，我们来讨论政策层面的含义。最近这些年中国出台了很多政策，试图影响中国房地产市场上的价格走势，包括一些直接影响一个城市和区域的经济发展的政策。通过我们的讲解，如果大家能够理解这些政策对于中国房地产市场价格走向的影响，那么接下来如何通过政策的调整，让我们的房地产市场走向一条健康、长期、可持续的发展道路，这个问题就迎刃而解了。

所以我们会从这五个方面把中国房地产市场上的一些情况做一个比较完整的梳理。

接下来我们开始正式的课程。首先是第一部分，给大家讲一下中国房地产市场的价格分化。我觉得现在做房地产和土地，包括城市方面研究的学者，不管是待在高校里还是待在业界的研究机构里，在看房地产市场的时候，恐怕都会有一个共识性的看法，就是中国房地产市场出现了价格分化。

可以说"分化"是理解中国房地产市场的一个非常重要的关键词。我接下来就用两张图，从不同的视角来给大家看一下，这个分化大概是一个什么样的趋势。

首先是第一张图，大家可以看到在这张图上，我们把中国的城市分成了一线、二线和二线以下的三四线，甚至十八线的中小城市。我们可以看到大概在2012年的时候出现了一个新的拐点。在那之前这三个等级的城市的房地产价格的波动趋势基本是一致的，无论上涨或者下跌，趋势基本上是重合的。

但是大概在2012年、2013年以后，这三条线就开始分化了：一线城市涨的时候比较快，跌的时候比较慢；而二三线城市是涨的时候比较慢一点，跌的时候似乎幅度会更大一点。

我觉得大家对这张图应该说是非常熟悉的，但其实这张图不是我主要要讲的事情，我要给大家讲的是下面这张图。因为当我们换另外一个视角的时候，就会发现其实中国房地产市场的价格分化趋势早在2003年就已经开始出现了。

这里我先卖一个关子，这张图我会放两遍，因为现在只是一个开场白，大家不要急。在这张图上，我也把中国的城市分成了两组，但分组标准与之前不同，不完全按照人口规模来分它是一线、二线还是三线，而是按照城市的供给和需求之间的矛盾来划分。

怎么来看这样的矛盾呢？如果一个城市总的来讲是人口流入的，那么通常这样的城市可能是在沿海地区，它可能是人口规模比较大的地区、收入水平比较高的地区、人口密度也比较高的地区，这样的城市需求比较旺盛，但是这样的城市在2003年以后出现了供给跟不上需求的现象，也就是图中上面这条线。

那么下面这条线代表哪些城市呢？就是反过来，如果这个城市处在中国的中西部地区，它是一个人口规模比较小的城市、相对来说人均GDP比较低的城市、人口密度也比较低的城市，这样的城市它的房地产需求相对来说是比较小的，但是在2003年以后，这类城市的土地和住房是敞开供应的，甚至得到了中央政府的政策鼓励。

当我们把中国的城市分成这两组以后，我们来看在这张图上的另外一个变量，就是图中的纵轴，它是什么呢？

房价收入比，我们通常会通过这个指标看一个城市的房价是高还是低。因为我们在城市层面没有个体收入的数据，所以用另外一个指标，职工工资水平替代，所以图中的纵轴实际上是房价和这个城市的平均工资的比值。

大家看这张图，在2003年之前，这两个组别的房价收入比都是在下降的，这个现象我在后面的课程里会给大家解释。但是到2003年以后，这两条线就开始出现分化了。其中上面这条线，就是我刚刚说的需求比较旺盛的城市，同时受到了土地政策的管制，它的供给是比较收紧的，这样的城市就出现了房价收入比持续上升的现象。

但是在另外一个组别，大家看到的是房价收入比不仅没有上升，反而是下跌的。为什么会出现这样一种分化现象，这种分化现象背后到底蕴含着什么，如何理解房地产市场的一些基本原理，这些都是我们要给大家详细讲解的问题。

第一部分就这么简单，通过两张图告诉大家中国房地产市场的趋势，以及如何去理解这样一个分化的现象。接下来的二三四这三个部分是重点的内容，就是帮助大家去解读房地产市场的运行原理以及中国的一些制度和政策背景。

以上就是本期课程的全部内容，我是陆铭，谢谢大家。

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