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戳此学习陆铭教授的<中国房地产市场的时空格局>

课程关键词

房地产、房价收入比、房住不炒、房地产投资、房价、供求错配、欧元区化、远大的新城、城投债、土地资源

幕后采访——对话“饭统戴老板”

戴老板:中国的互联网产业发展得比较快,您觉得互联网对城市的空间和格局会有什么影响吗?

我觉得企业和个人都时时刻刻的会把一些技术条件,包括互联网的产生,作为自己去选择生活和居住在哪里的一个非常重要的考量条件。

但是我们今天讨论公共政策问题的时候,还有城市形态问题的时候,实际上我们本质上在问这样一个问题,就是互联网是不是会使得城市的集聚效应,包括大城市的重要性减少了?我的答案是非常明确的,是不会的,至少在我们可以预见的未来是不会的。

为什么呢?因为在经济生活当中,我们的服务业所占的比重是越来越高,而服务业的这个产品它天然具有一个什么特点呢,它不能储存和运输,所以这样的话,不管是生产型服务业还是消费型服务业,它都严重依赖于面对面的交流,这种面对面的交流实际上是不能被互联网取代的。

但是有一些部分是可以取代的,比如说像今天在做的一些线上课程,我们可能不一定要到现场去听了,我们可以在互联网上完成。可是你要注意,你在局部这件事情上,可能你的活动被互联网取代了,可是你的时间一天是24小时,城市的空间就这么大,越是有一部分的活动被互联网取代了,你的时间和城市的空间就越会被腾出来去做那些不能被互联网取代的这些活动。

所以最后你看到的净效果是什么?就是互联网技术在发展,但人口仍然是在向大城市集中。而且在全世界这些超大型的城市、特大型城市,人口还在进一步向市中心集中。

所以,从净效应角度来讲,我不认为互联网技术的发展能够使得我们城市的空间形态发生根本性的变化,我觉得至少在可以预见的未来,我们恐怕不会看到这一天。

但是由于预测到未来的话,坦率讲我们做经济学研究的人也不敢绝对的说我讲的一定是对的,但是我想补充一个观点,因为涉及到未来的判断,实际上是一个信不信的问题。如果我们的读者、听众朋友们真的相信未来大城市变得不重要了,其实你今天应该去做两件事情。第一件事情,赶紧把一线城市的房子卖掉,去买三四线城市的房子,之前不是说鹤岗的房子一万块钱一套吗?去买个100套,对吧。还有比如说现在有很多上市公司,你去看一下上市公司开在上海、北京,还是开在三四线城市?你赶紧去买三四线城市的上市公司股票。

我们今天的投资手段已经允许你去做一个跟别人不一样的判断,然后就可以通过这样的投资去获利,所以不是我认为怎么样,而是你相信怎么样的问题。

戴老板:我特别想问一个假设性的问题,假如所有的公共政策的束缚全部都被抛开,中国的大都市圈它未来的极限在什么地方呢?

是这样,让我们从一个基本的法则开始讲起,其实是一个心理学的法则,我们每个人其实在上班的通勤时间里,平均来讲,我是说平均来讲,我特别强调不是每个人个人的情况,就是他能够忍受的上班通勤时间极限大概在一个小时左右,我再次强调是平均。

那么人类的技术在不断的发展。当没有汽车的时候,这一个小时的距离基本上是由一个小时马能够跑多远来决定的,就马车能够跑多远来决定的。那么后来我们有汽车,再有地铁、轨道交通这样的基础设施,你会发现,基本上今天一线大城市都市圈的范围,就是地铁大概在一个小时左右能够跑的范围。那么大概能跑多远呢?就是在50公里左右,所以这就是为什么东京圈可以蔓延到半径大概在50公里左右的范围。

而且随着我们所采取的技术还可以有进一步的进步,也许一个小时可以跑的距离可以到60公里甚至更远,都是有可能的。

所以在这个意义上来讲,一线城市的都市圈的蔓延半径,我认为是在50公里到70公里,这是面积。

那么至于这样的地方能聚集多少人口,其实要看未来我们人怎么做选择。如果要是一线城市在发展现代服务业和消费型服务业,包括科创这方面,它的竞争力特别强,同时地铁的发展又可以让大家通勤的痛苦感没有那么强的话,那么它集聚的人口就更加多一点。反之,如果要是一线城市对于劳动生产率提高的促进作用没有那么强的话,那么它可能集聚的人口就没有那么多。所以实际上还是有一定不确定性的。

但是我想告诉大家的是,东京圈现在是3800万人口,而且还在继续增长。而且日本的东京圈的人口是在整个日本已经出现人口负增长的情况下,它还在正增长。那么保守的估计,你想中国总人口比日本要多10倍,所以我想在上海这样的都市圈范围之内,如果没有任何政策管制,或者说不要那么严格管制,技术又可以允许的情况下,我觉得在这个都市圈范围之内,注意,我强调的是上海都市圈范围,不是上海的管辖边界,(常住人口)达到4000万以上是毫无问题的。

而现在我可以告诉大家,我刚讲大概在半径50公里左右的这个地域范围之内,目前的人口是3000万不到,其实再增长1000万是完全没有问题的。

戴老板:有这样一种说法,就是说未来国家跟国家之间的竞争应该是都市圈跟都市圈之间的竞争,一个国家的竞争力取决于这个国家都市圈的竞争力,您对这种说法是怎么看的呢?

我高度赞同这样的观点,因为其实你看一个国家的经济实力,不应该光看它的经济总量,还要看它的产业结构,和它有竞争力的那些行业的空间分布。

你看,其实发达国家,中国接下来也开始慢慢进入高收入国家的行列,那么这个国家的有竞争力的行业基本上会被几个行业所代表。

那么第一个就是金融,还有文化、教育,那么再有就是高科技产业。而这几个行业都有一个非常共同的特点,就是它需要知识、技术和信息成为它的核心竞争力。 然后由于我前面在回答您的问题时候讲到的一个特点,就是这些行业它特别依赖于面对面进行交流,还有知识的传播,所以大城市就有非常大的优势。

你可以看到基本上世界上文化、教育,还有金融、高科技比较厉害的城市,就是那少数几个特大的城市。哪怕像硅谷这样的地方,表面上看起来在美国,因为它叫圣何塞,好像不是在旧金山,但如果你去过美国,你就知道其实圣何塞离旧金山很近。在上海的空间范围之内,其实就相当于我们的松江跟上海中心城区的概念。所以它就已经完全是在我们中国的直辖市管辖范围之内这么一个概念,只是因为我前面讲到在美国它的城市单位比较小,所以听起来好像是在两个市。

所以你如果明白这个道理的话就不难明白,围绕一个大城市所建的都市圈基本上就代表国家最为核心的竞争力。

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