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华尔街见闻|轻松读懂经济指标

6、解读房地产行业相关指标

本期提要

1.为什么说房地产行业是“经济周期之母”,房地产行业是国民经济的支柱产业。

2.解读房地产投资、销售、价格方面的相关指标

3.房地产投资于经济数据的指引

 

华尔街见闻的用户大家好,欢迎大家来到《轻松读懂经济指标》华尔街见闻研究院的解读视频课。

在上一讲中,我们解读了GDP的重要组成部分——投资的重要指标:固定资产投资,固定资产投资中有三大主要的构成项目:基建投资、房地产投资和制造业投资,他们占到固定资产投资的70%以上,对整体投资增速的走向具有主导作用,值得重点关注。

本期我们将解读房地产行业相关指标。我们将从房地产行业在经济中发挥的重要作用,房地产投资、销售、价格方面的相关指标和房地产投资对经济金融的影响与指引来为你一一解读。

房地产行业是我国国民经济的支柱行业,尤其是在2017年之前,房地产连续二十年的大牛市是中国经济增长的核心拉动力之一。但房地产行业迅速发展除了带来GDP的快速增长以外,也导致了房价高企、居民负债率不断上升等一系列问题。

一方面由于中国城镇化的快速发展,城市人口快速增加,另一方面,地方政府控制土地出让规模和建设用地指标,导致大城市,尤其是东部沿海大城市的房地产市场长期供不应求的状态,房价出现长期上涨。

在陆铭教授的见闻大师课中也提到,对于地方政府而言,房价越高,地价也就越高,政府卖地收入也就越多,财政收入多了就可以搞投资基建和公用服务,来拉动GDP,效果也立竿见影。

在经济增速下行阶段,房地产也往往成为稳增长的一个手段。在“居民——地产商——地方政府——金融机构”这一链条的高速运转下,房地产已成为中国信用扩张的主要载体,也捆绑了巨量的金融信贷资源。

而且随着房价的不断上涨,房地产贷款在我国新增信贷中的比重不断提升,房地产市场的冷暖对于我国信用扩张的作用变得越来越重要。房地产政策放松——房地产销售回暖——房价上升——信用环境扩张——房地产投资提升,这一逻辑链条已成为主导中国经济扩张与收缩的重要因素,所以房地产也被经济学者誉为“周期之母”。

随着近年来房价的一路高涨和居民部门的杠杆不断攀升,中央政府提出 “房子是用来住的、不是用来炒的”,加快住房制度改革和房地产长效机制建设,保持房地产市场平稳健康发展。

中国政府虽然要求“房住不炒”,却依然需要保持房地产市场的平稳发展,期望逐渐用时间逐步化解部分城市的房市泡沫,防止地产泡沫被一下子戳破,房价快速下跌,拖累整体经济,重蹈90年代日本经济的覆辙。

这里可以简单回顾一下日本上世纪八九十年代房地产泡沫的教训。从1983年开始日本全国总平均地价整整翻了5.36倍。整个日本的地产泡沫数东京最有代表性。日本1988年末调查统计的土地总价,是1842兆日元,按当时汇率,美国的地价总额为403兆日元,也就是说,一个日本列岛可以买下4个美国不止,而东京23区总地价为411兆日元,所以说“一个东京绝对可以把美国买下”还真不是笑话。1989年的东京银座5丁目,当年的土地公示价格1平米1.1亿日元,折合97万美元,这也是当年获吉尼斯世界纪录的全球最高地价。一栋房子的价格高得离谱,直到政府都不得不出手,征收重税,限制交易,伴随着一轮加息周期与投机资本的大量撤出,日本房地产的泡沫破了日本的整个经济都遭受了巨大的破坏。

解读房地产投资、销售、价格相关指标

说完了中国房产地在中国经济中的重要作用,由于房地产相关的数据非常庞杂,我们将从房地产投资相关的指标、房地产销售相关的指标和房价相关指标三个方面来解读

  • 首先看房地产投资相关的指标:1.房地产开发投资(完成额)2.土地购置面积和土地购置费 3. 房地产开发面积数据:新开工——竣工——施工 4. 地产企业资金数据:房地产开发企业到位资金

1.先看第一个指标,房地产开发投资(完成额)

房地产开发投资完成额是指报告期内完成的全部用于房屋建设工程、土地开发工程的投资额以及公益性建筑和土地购置费等的投资。

 

我们在之前的解读中已经说过,固定资产投资完成额又称固定资产投资额,是以货币形式表现的在一定时期内完成的建造和购置固定资产的工作量和相关费用的总规模。在分析固定资产投资时,通常关注房地产投资、制造业投资和基建投资三大项,这三大项对整体投资增速的走向具有决定性意义。

分析和预测房地产投资增速,需要关注的因素很多,从供给端需要关注土地供给增速;从房地产市场需求端需要关注城镇化、老龄化、居民收入增速等因素。同时,统计局随着房地产开发投资完成额一同公布的细项数据对于分析房地产开发投资增速也很重要。

2.土地购置面积和土地购置费:

土地购置面积,是指房地产开发企业在报告期内通过各种方式获得土地使用权的土地面积。

土地购置面积同比增速反映房企拿地意愿,房企拿地意愿较强的话,土地购置面积同比增速自然就加快了,如果拿地意愿不强,则同比增速会下降。而购置土地的意愿和房地产行业的热度、房地产企业的土地储备相关。而待开发土地面积同比增速可以反映房企的土地储备状况。

土地购置费是指房地产开发企业为取得土地使用权而支付的费用

土地购置费包括:①通过划拨方式取得的土地使用权所支付的土地补偿费、附着物和青苗补偿费、安置补偿费及土地征收管理费等;②通过出让方式取得土地使用权所支付的出让金。

土地购置费是房地产投资的组成部分,但要注意土地购置费和土地成交价款的区别:一是土地购置费的口径更宽,包含了各种为了取得土地使用权所支付的费用,而土地成交价款仅仅是土地的合同价;二是土地购置费是分期按照实际支付金额计入房地产投资的,而土地成交价款是当期成交一次性计算的。

 

3.房地产开发面积数据:新开工面积——竣工面积——施工面积

房屋新开工面积指的是统计期内房屋正式开始破土刨槽(地基处理或打永久桩)的面积,不包含由停缓建转为复工的面积,多层建筑物按照整栋房屋的全部建筑面积计入;

竣工面积指的是统计期内建筑完工,已经可以移交使用的整栋房屋建筑面积;

施工面积一是包括上期跨入本期继续施工的房屋面积,二是包括上期停缓建本期复工的面积、以及本期施工后又转为停缓建的面积,三是包括新开工面积和竣工面积。

开工是房屋建筑施工的起点,新开工面积多,意味着未来需要施工的面积多,因而一定程度上可以用来预测未来房地产投资增速。

4.地产企业资金数据:

房地产开发企业到位资金是指房地产开发企业在报告期内实际可用于房地产开发的各种货币资金及来源渠道。到位资金同比增速反映的是房企开发资金来源和融资状况,对房地产投资能否持续关系重大。

众所周知的是,房地产行业是需要大量资金才能玩得转的行业,再大的房地产企业一旦资金链出现问题,都会造成很严重的后果,所以资金流充不充裕很关键。通过分析不同资金来源的增速变动,可以对房企融资环境进行判断。由于到位资金反映了房地产企业的资金压力和短期内进行投资的能力。因此到位资金增速领先于房地产开发投资完成额增速。

房地产开发企业到位资金包括国内贷款、利用外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款和其他资金等。其中房地产销售回款(包括首付和按揭贷款等)占到位资金的比例通常在50%以上,考虑到销售签约至销售回款周期一般在0-2个月,故销售增速数据往往领先于到位资金增速。

房地产开发投资的数据与房地产销售、新开工、到位资金是高度相关的,因而这三个指标的增速是房地产投资增速的领先指标。

 

  • 说完了房地产投资相关的指标,我们再来看一下与房地产销售相关的指标。

第一个指标:商品房销售面积销售金额同比增速反映的是销售端的状况,是指报告期内出售新建商品房屋的合同总面积和总价款,只包括新房销售,不包括二手房交易数据。

房地产销售是房地产投资的终端需求,对房地产投资具有一定的领先作用,同时商品房销售对上游行业(钢铁、水泥等)和下游行业(家具、装修等)也有一定的传导作用。此外,由于居民购房仅需缴纳一定比例的首付款,剩下的依赖房贷,因此商品房销售情况也对信贷有一定影响。

房地产销售同样也会反过来影响投资,通常是通过两种渠道来影响房地产投资,一是销售回款补充房地产企业现金流,成为开发资金重要来源;二是期房销售带动未来一段时间的投资,因为房地产开发企业需要保证期房按期交付。

第二个指标:商品房待售面积,是指截至报告期末已竣工的全部可供销售或出租的商品房屋建筑面积中,尚未销售或出租的商品房屋建筑面积,不包括不可销售或出租的房屋面积,反映房地产库存情况。但需要注意的是,该数据并未反映房地产库存的全貌,因为它不包含已开工未竣工的未销售房屋面积,而这之中有一定比例应该视为库存。

待售面积反映的是房地产库存,低库存则房企有动力加大投资补库存,高库存则可能意味着房企未来会减少投资和施工。

除了月度数据,还可以关注更高频的百城土地成交面积、30城商品房成交面积来监测房地产市场的热度。

 

  • 第三方面:房价相关指标

城市级别的数据中,最权威的房价指标是国家统计局公布的70个大中城市商品住宅价格指数,也就是全国70个大中型城市的新建住宅及二手住宅销售价格变动的情况,可以反映一二三线城市房价的同比和环比涨幅,是判断房价泡沫程度和政府调控政策趋势的重要依据。

统计局会给出全部70座城市以基期价格为标准值100所换算得到的当月价格指数,以及环比、同比价格指数,共三个数据。按照统计制度安排,该数据每五年进行一次基期轮换,目前使用2015年作为对比基期。从一二三线城市的房价数据看,一线城市房价弹性最大。

同时,分析房地产市场状况,还需关注政府对房市的调控政策、居民加杠杆空间的大小、房贷利率的高低等因素。

房地产开发投资增速与经济增长的关系

消费、投资和进出口是拉动GDP增长的三驾马车。2003年以来,投资在GDP中的占比一直超过40%,近三年都在44%以上。而房地产投资又是固定资产投资的重要组成部分,且对其他行业投资以及消费都具有较大的影响。因此,房地产投资增速在很大程度上影响着GDP增速,二者在走势具有较强的一致性。当然,由于房地产投资仅是GDP的一个组成部分,且受到政策调控,二者在部分时间段也存在背离,不能单凭房地产投资走势判断经济整体走势。

总结一下:

在本期《轻松读懂经济指标》中,我们详细介绍了房地产行业是如何成为经济周期之母,在中国经济中发挥着重要的作用,并介绍了房地产投资、销售和价格方面的相关指标。

在下一讲,我们将从投资转向消费,为大家介绍社会零售品销售总额与中国的消费市场情况。

如果您有什么方面疑问,欢迎留言交流。这一讲就到这里,谢谢大家