为什么GGP这家公司的杠杆率会更高,它对外部融资环境要求更高,在金融危机受到的冲击也更大,一个比较重要的原因是它的管理层对于扩张性,特别是以收购为手段的外延式扩张方法比较推崇。

 0分31秒  |  激进的战略收购方式+较高的杠杆率水平 

根据我找到的一个资料,在2004年12月份的时候,有人统计过当时的资产负债率。GGP虽然市场占有率是排名第二的,但是资产负债率已经高达72%,而同时行业第一名西蒙地产公司只有51%,另外一家Green Street Mall REIT average,就是整个行业平均的负债率指标大概只有56%。

然后另一方面可以从另外的指标看出,GGP相对于其他行业更激进的一个战略手法,就是在房地产行业中,有一个指标叫做NOI(Net Operating Income)——净运营收入。它是一个相当于以租赁和服务收入为构成主体的总体现金流收入指标,这个指标除以房地产公司总体的债务水平,得出一个大概的债务利率的水平。

GGP的整个债务利率水平大概是出于8~9%的区间,同期行业第一的西蒙一直都在12%以上,根据一个行业标准认为大概10%以上是一个比较安全的区间。所以我们可以看到2004年第四季度GGP通过杠杆收购了Rouse这家地产公司之后,它的整个NOI处于总体债务的债务率水平都是一个比较低的区间,它本身的杠杆率在现金流应对债务的压力非常大。

图4

在图四中可以看到,在2006年之后GGP的总体债务水平不断提高,就像我们之前说的,它收购了Rouse,提高了自己的现金收入,特别是NOI指标之后,它没有去偿还自己的债务,去掉一定的杠杆,反而通过更激进的融资方式扩大自己整体的商业体量,债务水平从04年开始不断攀升,最高的时候攀升到了将近280亿的水平。

 4分50秒  | 金融危机导致再融资市场完全封闭 

另外在直接的诱因方面,特别是在直接违约方面,GGP的管理层也大幅度低估了整个次贷危机的后续影响,特别是没有考虑到多米诺骨牌这样的效应。

 6分39秒  | 无限注入流动性才托住了资产价格稳定 

但是真正出现整个资产价格能恢复的原因还是在于美联储提出了量化宽松的政策,以及不断地把利率达到了接近于零的水平,让这一批像GGP还有通用这样的公司能够在外部市场获得更多的融资,持续地保持正向的现金流。

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