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大师课串讲·搭建投研框架1.18:“面粉比面包贵”是中国房价上升的重要原因吗?

本期内容首发于 陆铭大师课《中国房地产时空格局》

本期提要

  • “面粉比面包贵”是中国房价上升的原因吗?

  • 为什么这两年北京和上海的房租上涨比较快?

本期内容

第五个观点也是非常流行的,说中国出现了一种现象——面粉比面包贵。就是在城市住房市场上,地价在不断上涨,于是就有人说,地价上涨以后,当然得把房子卖得再贵一点,才能弥补土地开发的成本。所以很多人认为是地价推升了房价,而且由此得到另外一个结论,说你看房地产开发商多坏。

让我们来冷静地分析一下这个问题。我知道讲这样的话会给自己的学术声誉带来很大的影响,有人会认为我在为房地产开发商站台。在土地市场上,为什么土地能够拍出比较高的价格?房地产开发商一定是预期未来他把房价定得比较高,也有人会去买,所以他才敢在拍土地的时候出高价。如果反过来,大家设想一下,政府要管制房价,房价支撑不住了,如果大家是房地产开发商,你敢去拍更高的土地价格吗?你不敢。

实际上随着这几年我们打压房地产价格,土地市场上大量土地拍不出去了。所以其实土地价格是取决于房价预期的,而房价预期如果高到让房地产开发商敢于去举牌拍一个比较高的土地价格,是因为大家未来愿意买,并且有能力买,所以不要简单的把房价上涨这个责任推给房地产开发商,我们还要去找更深刻的供给和需求方的因素。

最后一个问题是最近这两年出现的现象。最近在北京和上海都出现了房租上涨比较快的现象,尤其是房产中介在做的标准化的出租房。比如说房屋是统一管理的,也是统一装修的,价格会贵一点。于是我们又怪中介了,说中介推升了房价。这又是一个非常奇怪的逻辑,大家想,首先在这种比较标准化的房屋租赁市场上,你是不是享受了更好的服务?比如装修是统一的,物业是统一管理的,合同是有比较好的法律保障的,你是不是应该为这样的服务付出更高的价格?