戳此学习陆铭教授的<中国房地产市场的时空格局>

2.5 后工业化阶段,中心城区房产的投资逻辑

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本期提要

  • 城市内房价的排序因素

  • 世界其他城市房价和地段的关系

本期内容

我们之前讲了城市之间的房价,接下来可能大家会关心如果我生活在上海这样的城市,我买房子应该怎么决策,不同地区的房价会有什么样的差别呢?这就是一个城市内房价的问题。我一共讲四点,我对这四点其实是有排序的,所以请大家注意,每一点因素都重要,但是排在前面的因素更重要,排的在后面因素相对来讲重要性就要小一点。

什么因素排第一呢?在讲房地产市场的时候,我们讲第一重要的是地段,第二重要的是地段,第三重要的还是地段。为什么地段重要?大家可能会问我,陆老师我看上海的人口好像是在往郊区疏散,然后你跟我讲地段重要,这是不是矛盾的?大家一定要知道,在上海这样的城市出现的人口疏散,它跟两个因素有关。第一,经济发展的特定阶段,上海现在其实已经进入后工业化的阶段了,就是服务业的比重越来越高,但是未来服务业的比重会更高。由于我刚才讲的这个阶段正好是在慢慢发生,导致我们的中产阶级,尤其是40岁以上、已经有一点经济实力和基础的人,现在的想法可能就是我要住大房子。在这样的一个趋势之下,大家觉得市中心的房价太贵、房子太小,要么买不起,买得起也只是一个小房子,不能满足居住需求,所以在需求端会有一个动力,就是到郊区买房子。