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本期提要

  • 所有的个人贷款都是流向房地产的,如果把个人和房地产这两部分加总,从余额的角度来讲,意味着房地产的需求占到了整个贷款余额的接近一半。
  • 总体来讲,决定需求的就是房地产周期。
  • 每年的融资量都在不断增加,但剔除掉利息支出之后,真正用于投资的资金一定越来越少。这就是随着杠杆率提高,融资效率一定在不断下降。
  • 到底有多少量真正流入了实体,又有多少量是在空转,其实要比较的就是银行资产的增长和社会融资的增长。

资金需求分析框架

讲完资金供给层面,我们再来看一下资金需求层面。中国的资金需求分为两个层面,一个是实体的需求,一个是金融机构的需求。金融机构的需求我们待会再说,金融机构的需求到底是不是实体需求,这是一个比较有意思的问题。我们先来说实体需求。

实体需求按照行业划分,可以分为房地产的投资需求、制造业的投资需求和基建的投资需求。如果从贷款余额的分布来讲,目前个人在余额分布当中的占比已经是最高的了,32%;基建20%;制造业13%;房地产开发看起来比较低,只有6%。

但是所有的个人贷款都是流向房地产的,它只不过是通过销售的方式来体现。如果把个人和房地产这两部分加总意味着什么呢?从余额的角度来讲,这意味着房地产的需求占到了整个贷款余额的接近一半。

从增量的角度来讲,肯定不止一半,因为仅个人的按揭贷款每年的增量就占了贷款的50%以上,如果再加上房地产本身的开发贷款的增量的话,少说也有60%。再加上基建,我可以不夸张地讲,中国的资金需求,至少70%是由地产和基建决定的。如果没有地产和基建的话,实体的资金需求量是微乎其微的。所以如果房地产周期往下,大家就会发现……

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