华润置地剑指“大资管之王”

经营之重。

作者 | 曹安浔

编辑 | 周智宇

地产存量时代里,如何将手头资产盘活,价值最大化,成为房企寻找发展新模式的出路。华润置地更是重磅押注于此。

3月26日的业绩发布会,华润置地管理层展露出要成为“大资管之王”的野心。他们提出一个目标,未来3-5年,华润置地每年REITs发行规模预计达到100亿元左右,未来5年,REITs发行规模希望达到500亿元以上。

对于刚刚起步的国内REITs市场而言,500亿元的规模是一个巨大的数字。目标若达成,或成为房企资管进程的一大里程碑。

华润置地董事会主席李欣在业绩会上表示,将把“大资管”业务作为主航道业务,积极推动公司向大资管业务转型。目标是在十四五期内,把大资管业务培育为第二增长曲线。

具体来看,华润置地除了将持续推动资产管理规模增长,还加强资产证券化运作,推动公募REITs扩募。

华润置地REITs的步伐已经走在各大房企的第一梯队。

华夏华润商业REIT是首批上市的消费基础设施公募REITs中募集规模最大的一只,共募集了69.02亿元。

这不仅说明了,底层资产青岛万象城良好运营带来的高收益预期,也显示了华润置地在商业地产乃至资管领域的领先地位。

作为打造出万象城IP的商业地产龙头,华润置地具备强大的资产管理能力。截至2023年12月,华润置地资产管理规模达4274.6亿元,同比增长19.2%,购物中心占比达63.3%。

2023年,华润置地购物中心实现营业额178.5亿元,同比增长29.7%,旗下76座在营购物中心实现零售额1638.7亿元,同比增长44.2%。

此外,旗下写字楼的出租率提升2.6个百分点至81.8%,酒店入住率达63.3%。

在此之前,2022年底,华夏基金华润有巢REIT已经上市,运营以来,业绩稳健。2023年华夏基金华润有巢REIT收入为7841.07万元, 2023年实现5.03%的分派率。

在开发业务弱复苏、且毛利率普遍下降的大背景下,大资管业务的业绩已经是影响华润置地当下和未来盈利的关键。

2023年,华润置地实现收入2511.4亿元,同比增长21.3%;归母净利润为313.7亿元,同比增长11.7%,是少数实现营收、利润双增长的优质房企。

但美中不足的是,2023年华润置地的综合毛利率降低一个百分点至25.2%。

当此之时,经营性不动产业务69.6%的毛利率起到了平滑盈利降幅的重要作用。

2023年度,经营性不动产业务收入222.3亿元,同比增长30.6%,仅占总营业额的8.85%,但却贡献了28.3%的核心净利润。

长远来看,争做“大资管之王”,是华润置地谋求盈利长期增长的必经之路。

如今的REITs,已然是一个风起云涌、蕴藏房企转型曙光的万亿蓝海市场。

近期,经过近二十年的探索后,首批消费基础设施公募REITs陆续上市。

这意味着,房企可以参与的公募REITs范围从产业园、物流园、保障房等领域,正式拓展到房企广泛布局的商业地产领域,实现了重大金融配套措施的突破。

这不仅可以缓解房企的资金链压力,还激活了房企资管业务的价值,给想通过资管业务、运营管理手艺转型的房企打了一针强心剂,照亮了地产行业运营时代的前路。

万科董事会主席郁亮更是曾激动地表示,REITs对于不动产经营业务的重要性,类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性,将帮助房地产开发商转型为不动产的经营服务商,其深远影响将随时间而显示出来。

北京大学光华管理学院在报告中预测,中国存量基础设施存量规模超过100万亿,即使仅有1%进行证券化,也可撑起一个万亿规模的基础设施REITs市场。

经过三年行业深度调整,房企生存逻辑已经大变样,未来的地产下半场,房企也需要从此前的纯粹开发者,转向不动产经营者、运营者。这都对房企的管理能力提出更高要求。

未来的房企中,或涌现出黑石一样的资管巨头。华润置地、龙湖、万科等以资管能力见长的房企也有望在柳暗花明之后,迎来新的市值和价值重估。

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