汇丰的分析师指出，通常在经济衰退期，房价都会迅速下跌。但这次疫情后的情况不同，尽管各国的GDP都在创纪录的飞速下降，第二季度全球房价却同比增长4%。
根据国际清算银行的数据，可以看到住房交易量正在不断增加，交易价格也在不断上行。其中推动因素有很多，包括低利率环境、财政政策补助、各群体收入出现分化以及居家办公学习的推动。
不仅仅是发达国家中，这些现象几乎在全球的各个国家中都有出现，亚洲、欧洲、美洲，最近几个月房价都在不断上涨，甚至在某些地区的房价涨幅达到了一个历史新高，问题是，这个现象到底能持续多久？
汇丰预计，在未来几个月中，支撑房价的一些因素将消失。政策利率虽然将在未来一段时间中保持较低水平，但这场疫情带来的冲击性质正在悄然发生变化：
- 越来越多的高收入人群发现他们的工作前景受到经济形势的抑制，这种对未来的不确定性同样压制了住房需求；
- 居家工作的趋势可能会持续推进，但疫情下的隔离政策终将结束，再次搬家的需求可能将减少；
- 支持房地产市场的财政刺激政策力度在2021年将减弱，这将对需求造成进一步的压制。
- 由于各地的封锁，第二季度许多地方的房产施工受到限制，随后的三季度开始逐渐恢复，因此我们可以看到未来几个季度住房供应将增加，这也将导致房价下行。
房地产市场脱颖而出
2020年第二季度，全球经济活动出现了有史以来最严重的的下滑，但房地产却在这个低迷的环境中逆势上行，尽管全球范围内的失业率都在上行，人们的收入下降，企业大规模倒闭，但房价仍在上涨。
某些地方，例如波兰，今年二季度房价同比增长近15%。在全球许多国家或地区，从当前的情况来看，房价通胀已被证明可以部分抵抗经济的下行。
房地产市场表现强劲综合来看有四个主要原因：低利率环境；整体经济呈衰退环境，但高收入人群受到的购房需求影响较小；居家工作环境中，人们渴望更舒适的住房环境带来的购房需求；财政政策的大力支持。
高收入人群的收入几乎没有损失，但低利率的环境导致将收入存入银行收益较低，因此在财政政策的支持，以及居家办公的需要，这一部分人群购置新住房的需求大幅提升。
创纪录的低利率环境对首套住房购买者和有扩大住房面积需求的购买者影响较大。按揭贷款利率下调50个BP可以驱使很大一部分租房者转变为购房者。
同时，低利率环境意味着手中现金充裕的，以银行贮蓄为主要投资方式的人群寻找新的投资方式。此时，房地产投资的吸引力被迅速放大，尤其是在新兴市场，例如菲律宾的房价大涨，就是因为其极低的利率环境和较高的租金收益。
在全球疫情最为严峻的第二季度，有超过一半的人口在家中工作。这种工作方式的改变意味着人们对住房的需求将发生转变，根据Rightmove的一项调查，有63%的购房者优先考虑带花园的住房，超过三分之一的购房者正在寻求更大的户型。
这就直接推高了郊区的房价，虽然同时也对大城市市中心的房产价格造成压力，但目前来看对整个房地产市场仍然是积极影响。
房地产市场的未来应该怎么看？
政策利率将继续维持当前水平
汇丰认为，考虑到未来一年的时间，全球经济都将以一个较为缓慢的速度进行复苏，全球范围内的加息可能性较小。绝大多数国家的央行都预计将在2022年底之前保持较低的政策利率水平。
在汇丰的预测中，仅有少数新兴市场国家有可能在未来两年中提高政策利率，部分国家甚至可能进一步降低利率，例如澳大利亚和新西兰。
低利率的环境虽然在短期内不太可能改变，但存在抵押贷款利率开始进入上行通道的风险，尤其是对于规模较大的抵押贷款而言，这使得进一步增加贷款规模的可能性下降，欧洲高级经济学家Chris Hare表示，英国就已经开始出现这种现象。
经济衰退会影响到所有收入阶层吗？
从目前的情况来看，经济衰退对低收入人群的影响远大于高收入人群，但这种趋势似乎正在蔓延，有越来越多的分析师表示失业可能会扩大到“白领”阶层。有数据表明，“白领”们的职位空缺率正在迅速下降，并且这些职位的竞争激烈程度正在不断提高。
来自Indeed的数据表明，美国高收入职位的发布速率低于历史均值21%，低收入职位的发布率低于历史均值10%。我们可以看到新岗位的招聘趋于冻结，即使高收入人群也开始担忧自己的工作前景。
当前欧洲部分地区和美洲新冠疫情正在呈现二次爆发趋势，这意味着未来几个月可能出现更为严格的封锁措施，导致复苏进程减缓。这种环境下可能会出现更多的企业破产，更高的失业率以及较弱的经济活动，这将直接给房地产市场带来压力，尤其是经济衰退正在不断蚕食各个收入群体的情况下。
办公室重新开放后，人们还会热衷于换新房吗？
在远程办公的推动下，全球出现了一股搬家热，三居室及四居室的房屋销售速度大涨就是最好的证据。但这远程办公推动的搬家热最终将达到一个饱和点，想搬家的人都已经搬走了，而没有搬家的人也都有不能或者不想搬家的理由。有分析师认为，远程办公仅仅是加速了未来一至两年内有搬家计划的购房计划。
汇丰认为，远程工作的下一阶段是从全球范围内招聘员工，而不仅仅是本土地区，这意味着员工距离公司的距离已经无足轻重，更换新房所带来的的好处也不再明显，从而减少房地产市场的需求。
财政刺激会终止吗？
世界各国政府都或多或少的面临着一个抉择：强劲的房地产市场可以帮助刺激经济，同时新房又可以刺激家具以及日用品市场从而提振需求，但这就意味着在2021年以及更远的未来保持高昂的财政刺激水平。
但政府有其它更为优先的支出项目，例如失业率的上升需要财政补助来控制，因为失业率对长期需求的增长极为重要。
综上所述，尽管低利率的环境将对房地产市场保持一定水平的支持，但其它支撑房价的因素正在不断减弱，这将给全球多数地区的房价带来下行压力。
高房价对政府来说不一定是好消息
尽管景气的房地产市场可以支持经济复苏，但房价上涨往往需要付出一定代价。在全球的许多地方，对于年轻人来说，房价已经太高了，年轻人的收入是受疫情影响最为严重的人群，当前的情况几乎已经不允许他们进入房地产市场，同时他们也没有能力进行抵押贷款购房。
在全球各地的大城市中，年轻人可能需要持续30年的节衣缩食才能有足够的积蓄来购房，并且随着时间的流逝，这个问题变得越来越严峻。
年轻人无法拥有自己的住房是因为他们没有负担首付或按揭贷款的能力，房价继续上涨将扩大普通年轻人与那些有钱家庭，或有幸找到高薪工作的年轻人之间的差距。因此支持房地产市场的政策可能有助于支持经济复苏，但这却可能带来更深层次的长远社会问题。
即使是在房地产市场内部，也存在一定的分化。富人区的房价上涨速度更快，因为这部分人群在今年的大部分时间都在家中，因此对自己住房估值有所提升。但在低端小区中，部分二手房面临难以出售的困境，部分租客也因为付不起房租而被驱逐。这些低端住房的所有者发现自己的财产价值正在不断缩水。
因此，汇丰认为即使在当前环境下，一味地支持房地产市场对于决策层而言似乎也不是最好的选择。