一边是美国房价飞涨,另一边,疫情却让美国商业地产估值大打折扣。

富国银行披露的数据显示,由于美国购物中心、酒店和其他商业建筑受到疫情严重冲击,美国商业地产估值已较疫情前削去逾四分之一。

金融市场商业地产抵押品的价值开始遭到质疑。通过对4月1日以来116家难以偿还商业抵押贷款支持证券(CMBS)贷款的商业地产重新估值,富国银行发现这些地产平均减值率高达27%

一般来说,借款人长时间难以偿还抵押贷款时,就会触发对抵押品价值的新一轮评估,并移交给专门机构处理贷款事务,后者可能最终代表CMBS持有人没收被抵押的商业地产。

酒店受到的打击尤其严重,如休斯顿的皇冠假日酒店本月估值为2590万美元,较2014年与CMBS交易捆绑销售时下降了46%。除了酒店之外,许多零售地产也陷入困境,强制封锁叠加经济疲软之下,零售地产租户一直在苦苦挣扎。

对于CMBS投资者来说,过去4年被打包成CMBS抵押贷款的平均“贷款/价值”比一直低于60%,即使需要扣押并出售房产以偿还贷款,也为投资者提供了很大的缓冲空间。然而这一缓冲正被日渐侵蚀,目前多房CMBS的平均“贷款/价值”比接近90%。

同时,各银行一直在提高拨备,以弥补今年可能出现的房地产亏损。今年二季度,美国各银行标记存在坏账风险的商业地产贷款数量激增。

不过分析人士表示,在目前的环境下,准确对地产进行估值非常具有挑战性,可能随时发生变化。美国银行分析师Alan Todd表示:“现在有太多的不确定性。可能会有非常高的误差幅度。”

分析人士称,未来几个月,估值可能会受到新冠病毒病例再次上升,以及更严格的封锁、隔离措施的严重影响。同样,如果经济复苏加快,地产价格也可能会上涨。